こんなときどうする!?（不動産登記編）
専門家からのアドバイス
▼亡くなった方名義の不動産を他人に売却するには、
➊相続登記
不動産の名義を「亡くなった方」から「相続人」へ変更します。手続きは司法書士が行います。
➋買い手の募集
買い手を募集します。手続きは不動産業者が行います。
➌売買契約の締結
買い手がみつかれば、売買契約を結びます。手続きは不動産業者が行います。
➍所有権移転登記
不動産の名義を「相続人」から「買い手」へ変更し、売買代金を受け取ります。手続きは司法書士が行います。
後見手続きは資料も多く、煩雑な手続きとなりますので愛媛あんしん相続相談所にお任せください！
無料でご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
専門家からのアドバイス
▼土地の評価方法には、いくつか種類があります。
固定資産税評価額
路線価
公示価格
実勢価格額 など
相続税の申告には「路線価」、登記（名義変更）には「固定資産税評価額」を用いるように、相続内容により評価方法を使い分ける必要があります。
通常は手続きが複雑なため、税理士などの専門家が計算します。
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専門家からのアドバイス
▼亡くなられた方名義の不動産は、相続人全員が「共有」していることになります。
通常は相続人全員での話し合う「遺産分割協議」により相続方法を決めるのですが、これをしていないと共有状態が永久に続きます。
親の財産の分け方を子供同士で話し合って決めるのは比較的容易ですが、孫やひ孫の代になってくると話がまとまらず、大きなトラブルに発展する可能性があります。
話がまとまったとしても、手続きに必要な戸籍を集めるのにかなりの手間がかかることが予想されます。
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専門家からのアドバイス
▼一つの土地を複数の相続人で分割相続する場合、代表的な２つの方法があります。
➊所有権を２分の１ずつ持って「共有」する
遺産分割協議書に従い、登記申請（相続登記）を行います。手続きは司法書士が行います。
➋土地を分筆し、それぞれが「単独で所有」する。
一つになっている土地（一筆）に新たに境界線を設け、いくつかの土地に分けることを「分筆」と言います。今回の場合は土地を二つ（二筆）に分筆することで、兄弟それぞれが単独で土地を所有できます。
土地を分筆する際には、土地家屋調査士が隣接地所有者立ち合いのもと、全ての境界を明確にした上で新たに杭を入れて土地を分けます。
その後、司法書士が登記申請（相続登記）を行います。
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専門家からのアドバイス
▼不動産が多くて現金だけでは相続税が納められない場合、大きく分けて次の２つの方法が考えられます。
➊相続した土地を売却する。
土地を売却、現金化して相続税を収める方法です。土地を売却する場合、土地家屋調査士が隣接地所有者立ち合いのもと、境界杭を設置（境界確定測量）し、司法書士が所有権移転登記を行います。買い手が見つからない場合は、不動産業者の仲介が必要になります。
➋相続した土地を物納する。
土地を売却せずにそのまま収める方法です。ただし、現在は要件が厳しくなり難しくなっています。物納（相続税申告）の手続きにも境界確定測量が必要となります。
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専門家からのアドバイス
▼建物が登記されていない場合、次の２つの手続きが必要です。
➊建物表題登記を行う
土地家屋調査士が建築時の資料などを基に、建物の図面を作成して法務局に申請します。これにより建物の持ち主を明記した登記簿と図面を法務局が管理することになります
➋名義を相続人に変更する。
建物表題登記だけでは、建物の名義は亡くなった人になっているので、相続登記による名義変更が必要です。相続登記は司法書士が行います
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